Credit :
Salkukhairi Abd Sukor
Timbalan Presiden
Persatuan Guaman Hartanah Malaysia
(HartaGuam)
================================
SKIM SEWA BELI RUMAH: CARA MUDAH MEMILKI RUMAH ATAU CARA MUDAH HILANGNYA RUMAH?
Saya dimaklumkan, terdapat pemaju yang melaksanaan konsep sewa beli rumah baru yang mereka bina.
Dipercayai melalui konsep sewa beli tersebut, pemaju tersebut akan membangunkan satu projek perumahan dan akan menyewakan rumah-rumah yang didirikan kepada penyewa-penyewa terpilih dalam tempoh masa tertentu misalnya 20 atau 30 tahun. Dalam tahun ke 10 misalnya mereka akan ditawarkan untuk membeli rumah tersebut. Selepas tamat tempoh sewaan tersebut, rumah yang disewa itu secara otomatiknya akan menjadi milik penyewa dan akan dipindahmilikkan kepada penyewa.
Secara dasarnya skim yang ditawarkan tersebut nampak menarik kerana ianya dapat memberi peluang kepada golongan yang kurang berkemampuan untuk memiliki rumah sendiri.
Walaubagaimanapun, saya berpandangan konsep tersebut perlu diperhalusi dengan lebih teliti lagi terutamanya dari asperk perlaksanaan dan undang-undang.
Diantara aspek yang perlu diperhalusi termasuklah:
1. Sejauh manakah kemampuan pihak pemaju untuk membina projek-projek perumahan sedemikian dan seterusnya memberi sewaan kepada rakyat. Sebagaimana yang kita sedia maklum, untuk membina sesebuah projek perumahan, ianya memerlukan kos yang besar merangkumi kos tanah dan juga kos pembinaan.
Untuk membolehkan pemaju menyediakan rumah secara sewa beli kepada golongan-golongan sasar, cuba bayangkan berapa banyak kah kos yang terpaksa dikeluarkan oleh mereka untuk membina projek-projek perumahan tersebut bagi menampung permintaan daripada golongan yang bermasalah mendapatkan pinjaman perumahan? Sedangkan mengikut kajian terkini, golongan tersebut semakin bertambah dari tahun ke tahun akibat masalah ketidakstabilan ekonomi negara dan syarat kelulusan pembiayaan perumahan yang semakin ketat.
Walaubagaimanapun saya berpandangan bagi syarikat pemaju yang besar mungkin mereka mampu melaksanakannya. Mungkin ini salah satu daripada program khidmat masyarakat mereka untuk rakyat.
2. Sejauh manakah skim tersebut telah diperhslusi dari sudut perundangan terutamanya dalam menyediakan satu dokumentasi perjanjian yang lengkap dan sempurna yang dapat melindungi hak dan kepentingan kedua-dua belah pihak.
Misalnya, bagaimanakah terma sewaan dan jual beli ini dapat dilaksanakan dalam skim tersebut sedangkan di dalam prinsip undang-undang hartanah, sesuatu sewaan tidak dianggap sebagai satu urusniaga yang berdaftar di bawah Kanun Tanah Negara. Maka bagaimanakah penyewa dapat mempastikan hak pemilikan dan kepentingan mereka terhadap rumah tersebut senantiasa dilindungi. Dan yang lebih penting lagi, bagaimanakah status pewarisan pusaka hartanah tersebut kepada ahli waris sekiranya penyewa meninggal dunia dalam tempoh sewaan tersebut. Adakah ianya secara otomatik dianggap sebagai harta pusaka si mati dan boleh dipusakai kepada si waris?
Begitu juga dalam urusan berkaitan jual beli dan pindahmilik rumah tersebut kepada penyewa/ pembeli. Bilakah hartanah tersebut dianggap dibeli oleh penyewa? Adakah setelah mencapai jumlah bayaran sewaan tertentu ataupun setelah tempoh sewaan tersebut tamat sepenuhnya? Dan bagaimakah pula keadaannya jika penyewa gagal menjelaskan bayaran sewaan tersebut mengikut kadar dan tempoh masa yang ditetapkan? Adakah proses jual beli dan pindahmilik terpaksa dibatalkan?
Sebenarya terlalu banyak isu-isu teknikal dari sudut perundangan yang perlu diperhalusi dengan lebih teliti dan terperinci lagi sebelum skim ini dilaksanakan.
Sekiranya skim ini tidak diuruskan dengan baik dan teliti tetapi sekadar ingin melepaskan batuk ditangga sahaja, pastinya skim tersebut akan menimbulkan banyak masalah dikemudian hari.
Misalnya masalah dari segi sewaan yang banyak tertunggak sehingga menyebabkan pemaju tiada dana lagi untuk menguruskan perumahan tersebut.
Apabila sudah lagi tidak mampu membayar sewa, penyewa pula melarikan diri kerana bimbang diambil tindakan perundangan. Kesannya rumah jadi terbiar dan didiami secara haram oleh pendatang asing atau menjadi pusat aktiviti jenayah dan sebagainya.
Begitu juga masalah rumah yang tidak dapat dipindahmilikkan kerana penyewa telah meninggal dunia dan waris tidak tahu apa-apa berkaitan skim tersebut, ataua masalah penyewa memberi sub-sewa kepada pihak ketiga dan pelbagai lagi masalah yang timbul berpunca daripada longgarnya terma-terma perjanjian dalam urusan perlaksanaan skim tersebut.
Memang betul, kaedah sewa beli rumah adalah cara mudah untuk memiliki rumah, tetapi jika silap langkah, ianya adalah jalan mudah untuk seseorang kehilangan rumahnya.
